Lakáscsere: két ügylet, de csak egy idegrendszer
A lakáscsere papíron egyszerű: eladod a mostanit, megveszed az újat. A valóságban két külön ügylet fut párhuzamosan, két jogi és banki menetrenddel, ugyanazzal az egy idegrendszerrel és pénztárcából. Itt nem elég a „majd összejön” hozzáállás: időzítés, szerződések sorrendje, ideiglenes lakhatás és B-tervek kellenek. Mutatjuk, hogyan tartja kézben mindezt egy rutinos ingatlanos, és te mire figyelj, hogy a költözés ne legyen szabadesés.
Két ügylet, egy kassza: Mi a valódi kockázat?
Lakáscserénél a legnagyobb feszültség abból jön, hogy az eladásod pénze finanszírozza a vásárlásod. Ha az egyik késik vagy borul, a másik is meginog. Emiatt az egész folyamatot egy projektként kell tervezni: kiinduló költségkeret, időablakok, függőségek és döntési pontok.
A másik kockázat a láncolat. Lehet, hogy a te vevőd is eladásból vesz, és az ő vevője is. Minél hosszabb a lánc, annál nagyobb az esély csúszásra. A profi ingatlanos ilyenkor leltárt készít a szereplőkről (bankok, ügyvédek, határidők), és nem akkor kezd telefonálni, amikor már villog a piros lámpa, hanem előre egyezteti a kritikus pontokat.
Időzítés, mint projektterv: Melyik jön előbb?
Alapszabály: először az eladást stabilizáld, csak utána szerződj a vételre. Ez nem azt jelenti, hogy nem nézel ingatlant, azt jelenti, hogy a vételi elköteleződés akkor történik, amikor az eladási oldalad már ajánlati, sőt szerződésközeli fázisban van. Így nem kell ígéretekre alapoznod határidőket.
A jó tempó három lépése: (1) eladás felkészítése + hirdetés (vizuál, árstratégia, vevőszűrés), (2) előminősítés a saját finanszírozásodra (ha kell hitel), (3) vételi piac feltérképezése és „kész” jelöltek listája. Amikor a vevőd komoly és a foglaló a láthatáron, elindulhat a vételi tárgyalásod. Már valós dátumokkal zsonglőrködsz, nem vágylistával.
Szerződések sorrendje: Foglaló, feltétel, bentmaradás
Lakáscserénél a kulcsszó a feltételesség. Az eladási szerződésed tartalmazhat olyan kikötést, hogy a birtokbaadás (vagy akár a hatálybalépés egy része) a te sikeres vételi szerződésedhez és/vagy a vevőd finanszírozásának teljesüléséhez kötött. A vételi szerződésed pedig függhet a te eladásod lezárásától és a banki folyósítástól. Ettől lesz tér lélegezni, nem pedig csapda.
A foglaló és előleg különbsége itt életbevágó. Foglalónál mindkét fél vállal; ha valaki ok nélkül hátrál, jogkövetkezménye van. Előlegnél nincs ilyen védelem. Cserénél jellemzően a foglaló fegyelmezi a folyamatot, de csak akkor vállalható, ha a feltételrendszered korrekt (függő kikötések, reális határidők).
Gyakori megoldás a bentmaradási megállapodás (rövid, díjjal ellentételezett bentmaradás az eladás után). Így nem kell „légüres térbe” költöznöd: eladsz, pénz beérkezik, és pár hétig bérleti díj jelleggel maradsz, amíg a vásárlásod birtokbaadása megtörténik. Ezt szerződésben, jegyzőkönyvvel, óraállásokkal kell védeni.
Finanszírozási híd: Amikor nem elég a naptár
Ha a vásárlásod pár héttel előzi az eladásod pénzét, két út van: áthidaló (bridge) megoldás vagy bentmaradás. Áthidaló hitelnél a bank a meglévő ingatlanod értékéből „előlegez” a vásárláshoz, majd az eladásból törlesztesz. Ez komplex banki folyamat, ezért kell az előminősítés és a bankfüggetlen rálátás még jóval a szerződések előtt.
Ha nem akarsz hitelekkel bűvészkedni, a bentmaradás/bérleti visszabérlés a tisztább út: az eladód a birtokbaadást késlelteti, te pedig fix díjjal és pontos időtartammal „visszabérelsz”. Itt a világos szabályok aranyat érnek: mi marad a lakásban, mi a kaució, mikor van kulcsátadás.
A banki értékbecslés ütemezése kritikus mindkét oldalon. A rutinos ingatlanos egyeztet a felek bankos kapcsolattartóival, hogy az értékbecslések, bejegyzések és folyósítások nem ütik egymást, és a földhivatali idők is be vannak építve a naptárba.
Ideiglenes lakhatás: Átmenet, ami nem viszi el a lelket
A „két hét hoteles megoldás” ritkán okos: drága, kényelmetlen és csúszásnál azonnal szétcsúszik. Jobb a tervezett átmenet: rövid távra bérelt lakás szomszédos környéken, rugalmas bérleti szerződéssel vagy családi logisztikával megtámogatott időablak, előre szervezett tárolóval (dobozolás, átmeneti raktár).
Ha gyerek van, időzíts iskolai szünetre, és használd a bentmaradási megállapodást vagy a rövid bérlet kombinációját. A cél nem a „spártai három hét”, hanem a kontrollált átmenet, ahol a csúszások nem sodorják el a napirendet.
Egy tapasztalt ingatlanosnak van B-terv-katalógusa: megbízható költöztető, rövid távú bérleti kontaktok, raktár, takarítóstáb és főleg ütemterv. Ezek nem luxusok, hanem biztosítékok.
A rutinos ingatlanos forgatókönyve: Ki, mit, mikorra?
Profi ügynök két táblázattal dolgozik: eladás és vétel külön, középen a közös mérföldkövek. Minden dátum mellé felelős (bank, ügyvéd, felek), és hetente állapotjelentés: mi készült el, mi csúszik, mi a következő lépés. Ezzel tartja kordában a láncban lévő szereplőket is.
Vevőszűrés nélkül nincs csere. A jó ingatlanos banki előminősítést kér a te vevődtől, rákérdez a függő adásvételre, és csak olyan ajánlatot enged a döntőasztalra, ami a menetrendbe illeszthető. A „papíron jó, de papír nélkül” típusú vevő itt luxus, amit nem engedhettek meg.
Tárgyalásnál nem csak az árat alkudja: feltételcsomagot épít (foglaló összege, ütemezés, bentmaradás díja, átadás napja, maradó tételek). Így lesz a két ügyletből egy logikus történet, nem két egymást tépő szerződés.
Piros zászlók: Helyzetek, amikből baj lesz
„Megoldjuk szóban” — Cserehelyzetben minden szó elszáll; csak írásos, határidős megállapodás működik.
„Bank majd meglesz” — Előminősítés nélkül nincs vételi elköteleződés.
Irreális határidők („két hét alatt minden”) — Földhivatali és banki idők ezt ritkán engedik.
Vevő, aki nem ad papírt az önerőről — A te naptárad nem épülhet a reményre.
Szerződések, amik nem „beszélnek egymással” — Ha az eladás és vétel kötbérei nincsenek összehangolva, előkészíted a konfliktust.
A profi ingatlanos ezekre az első tárgyaláson rávilágít, és ha kell, megállítja a folyamatot, amíg a kritikus hiányok le nem záródnak.
Ha szeretnéd ugyanezt egy kézben tudni, rutinos ingatlanossal, aki egyszerre tartja a vevőd, a saját vásárlásod és a bankok ritmusát, görgess tovább: következnek a terepen bizonyított szakemberek, kiben miért bízhatsz, és hol éred el őket. Ha itt és most nem találsz a közeledben élő szakértőt, olvasd el a cikksorozat további cikkeit is. Azon túl, hogy fontos információkhoz juthatsz, más fantasztikus szakemberekkel is megismerkedhetsz.
Borosné Tormási Hajnalka – Ingatlanpiaci szakértő (Bács-Kiskun vármegye, Budapest, Pest vármegye és a Balaton térsége)
Az ingatlanpiac nemcsak a számokról és az adásvételekről szól. Mögötte ott vannak az emberi történetek, élethelyzetek, váltások és újrakezdések. Hosszú évek szakmai tapasztalatával, széles kapcsolati hálóval és emberközpontú hozzáállásommal mára a térség elismert ingatlanpiaci szakértőjévé váltam. A munkaterületem messze túlmutat egy-egy város határain. Bács-Kiskun megye, Budapest, Pest megye és a Balaton térsége mind-mind a tevékenységi területeim közé tartozik.
Ez a földrajzi sokszínűség azt is jelenti, hogy napi szinten találkozom különböző típusú ügyfelekkel: fiatal párokkal, akik első otthonukat keresik, családokkal, akik nagyobb lakásba költöznének, befektetőkkel, akik biztos hozamot keresnek, nyugdíjasokkal, akik kisebb, kényelmesebb otthonba váltanának. A különböző élethelyzetek megértése és a megfelelő ingatlan megtalálása minden esetben másfajta megközelítést igényel. Szemléletemet erősen meghatározza családi hátterem és értékrendem. Feleségként és édesanyaként pontosan tudom, hogy egy új otthon kiválasztása az egyik legfontosabb döntés az életben. Egy család otthonkeresése mindig sokkal többről szól, mint egy jó vételről, ez egy élethelyzet megoldása.
Az ingatlanpiac folyamatosan változik: a gazdasági helyzet, a kereslet-kínálat aránya, a finanszírozási lehetőségek mind hatással vannak az árakra és az ügyfelek döntéseire. Naprakész piaci ismereteket és stratégiai tanácsokat nyújtok minden egyes ügyfelemnek. Gyakran segítek befektetőknek is, akik bérbeadásra, értéknövelésre vagy nyaralásra szánt ingatlant keresnek. Meggyőződésem, hogy az ingatlan ma is az egyik legbiztonságosabb befektetés, de csak akkor, ha az ember megfelelő szakértői háttérrel vág bele.
Az értékesítési folyamatban a legfontosabb a transzparencia. Mindig nagy hangsúlyt fektetek arra, hogy az ügyfelek minden lépést pontosan értsenek, a piaci árak meghatározásától a jogi háttérig. Ez a fajta átláthatóság hozzájárul ahhoz, hogy az ügyfelek nyugodtan és bizalommal hozzanak döntést.
Borosné Tormási Hajnalka – Ingatlanpiaci szakértő (Bács-Kiskun vármegye, Budapest, Pest vármegye és a Balaton térsége)
Béres Márton – Ingatlanértékesítő (Zalaegerszeg)
Béres Márton vagyok, a Duna House arany fokozatú értékesítője. Habár gazdaságinformatikusként diplomáztam, mégis az ingatlanszakmában találtam meg azt a hivatást, ahol igazán kiteljesedhetek. 2017 óta dolgozom ingatlanközvetítőként a Duna House zalaegerszegi irodájában, és azóta is szenvedéllyel segítem ügyfeleimet abban, hogy megtalálják a számukra legmegfelelőbb otthont vagy sikeresen értékesítsék ingatlanjukat.
Főként lakások értékesítésére specializálódtam, de számomra minden ügylet egyedi, hiszen minden ingatlantranzakció mögött egy élethelyzet áll. Éppen ezért nem csupán ingatlanok adás-vételében segítek, hanem személyre szabott megoldásokat kínálok. Munkám során mindig az ügyfeleim igényeit és élethelyzetét tartom szem előtt, hogy a lehető legjobb döntést hozhassák meg.
Az évek során arany fokozatú értékesítői szintet értem el, ami számomra nemcsak szakmai elismerés, hanem annak a bizonyítéka is, hogy az emberközpontú hozzáállás valóban működik.
Béres Márton – Ingatlanértékesítő (Zalaegerszeg)
Holló Szilvia, Ingatlanos Tyúkok – Ingatlanközvetítő (Budapest, Pest és Fejér vármegye)
Hiszem, hogy egy ingatlan nem pusztán falakból és tetőből áll, hanem otthon, újrakezdés, befektetés vagy akár álom beteljesülése is lehet. Épp ezért az én feladatom nem csupán a közvetítés, hanem a kísérés: végig ott lenni az ügyfeleim mellett a döntéseik mögött húzódó történetekben, legyen az eladás, vásárlás vagy akár a befektetési célú ingatlankeresés.
4 éve dolgozom az ingatlanszakmában, jelenleg egy irodát vezetek, emellett mentorként is támogatom azokat a pályatársakat, akik nemcsak eredményesek, de etikusan, ügyfélközpontúan is szeretnének dolgozni. Vallom, hogy a profizmusnak és a stílusnak kéz a kézben kell járnia, ezért különösen fontos számomra a hiteles, igényes kommunikáció, a megbízhatóság és az, hogy minden ügyfél valóban érezze: nálam/nálunk ő van a középpontban.
A hozzám fordulók jelentős része tudatos, jól informált nő, akik nemcsak otthont keresnek, hanem biztonságot, rugalmasságot és minőségi szolgáltatást is. Pontosan tudom, mennyire fontos a diszkréció, a gyors reagálás, a szakértelem, és hogy valaki tényleg figyeljen rájuk. Én és az új ingatlanközvetítő csapatom, az Ingatlanos Tyúkok ezt nyújtjuk. Épp ezért hívtam életre az Ingatlanos Tyúkok csapatát is, egy olyan elkötelezett, nőkből álló közösséget, akik nemcsak szakmailag képzettek, de emberileg is elhivatottak. Hiszünk abban, hogy az ingatlanközvetítés nem csupán üzlet, hanem empátia, kapcsolódás és bizalom is. A Tyúkok névben ott a humor, az önazonosság és a közvetlenség, de ami mögötte van, az egy komolyan vehető, új szemléletet képviselő ingatlanos csapat, ahol az ügyfél valódi partner.
Célunk, hogy szakértelemmel, őszinteséggel és egy csipetnyi női ösztönösséggel kísérjük végig ügyfeleinket az életük egyik legnagyobb döntésében. Fordulj hozzám vagy hozzánk bizalommal, az otthon megtalálása közös munka, mi pedig szívvel-lélekkel benne vagyunk!
Honlap | Facebook | YouTube | TikTok | Instagram
Holló Szilvia, Ingatlanos Tyúkok – Ingatlanközvetítő (Budapest, Pest és Fejér vármegye)
Könczöl Vera vagyok – Ingatlanközvetítő (Budapest)
Több mint húsz éven át dolgoztam a divattervezőként, egykor ruhákat terveztem, ma pedig otthonok megtalálásával és eladások megvalósításával alkotok és bontakoztatom ki kreativitásomat. Saját ruhamárkámat felépítve itthon és külföldön, bejártam a kollekciókkal kifutókat, viszonteladói együttműködéseket építettem, méretes szabóságot vezettem, majd 2020-ban egy belső hívás új irányba terelt: ma már tudom, hogy az ingatlanközvetítés a következő hivatásom.
Szakmámat elhivatottsággal és őszinte lelkesedéssel végzem. Hiszek abban, hogy az ügyfelekkel való kapcsolódás, a gondoskodó figyelem, a problémákra való érzékeny reagálás és a megoldáskeresés mind-mind kulcsa egy sikeres együttműködésnek. Az Otthon Centrum Franchise hálózatának háttértámogatásával, az OC BenefitLine csapatában nagyszerű szakemberekkel, önazonosan, elfogadó közegben és tűpontos etikai iránytű mellett van lehetőségem dolgozni. A csapat elhivatottsága, kiemelkedő eredményessége és szakmai profizmusa ideális közeg és inspiráló megtartó erő számomra.
Tudatosan döntöttem úgy, hogy egyszerre kizárólag limitált számú megbízással foglalkozom, mert hiszem: a minőségi szolgáltatás és a személyes figyelem a legnagyobb érték ebben a szakmában. Két gyermek édesanyjaként nap mint nap gyakorlom a türelmet és az empátiát. Tapasztalatból tudom, milyen fontos meghallani és valóban meghallgatni a másik felet. Hiszek az élethosszig tartó tanulásban, az erős alapokon nyugvó szaktudásban és abban, hogy az őszinte kedvesség komoly érték.
Ha olyan szakembert keresel, aki valóban jelen van, figyel, gondolkodik és cselekszik, szeretettel várom megkeresésedet.
Könczöl Vera vagyok – Ingatlanközvetítő (Budapest)
Molnár Ádám – Ingatlanközvetítő (Heves és Borsod vármegye)
Az ingatlanpiac folyamatosan változik, de egy dolog állandó: az ügyfeleim iránti elkötelezettségem. Két éve dolgozom ingatlanközvetítőként az észak-magyarországi régióban, elsősorban Heves és Borsod megyében. Ez idő alatt számos otthon, nyaraló, új építésű és prémium ingatlan talált gazdára a közreműködésemmel.
Hiszek abban, hogy minden sikeres ingatlanügylet mögött ott van a bizalom, az őszinte kommunikáció és a lelkiismeretes munka. Fontos számomra, hogy ne csak az ingatlant ismerjem, hanem az embert is, aki mögötte áll, legyen szó eladóról vagy vevőről. Precízen, gyorsan, de mindig emberi módon dolgozom.
Szolgáltatásaim a teljes folyamatot lefedik: hitelügyintézéssel, energetikai tanúsítvány beszerzésével, profi ingatlanvideózással és megbízható ügyvédi háttérrel is segítem ügyfeleimet. Minden lépésnél számíthatsz rám, legyen szó egy eladás gördülékeny lebonyolításáról vagy arról, hogy megtaláljuk a te számodra tökéletes otthont vagy befektetési lehetőséget.
Szenvedélyem, hogy segítsek ügyfeleimnek megtalálni álmaik otthonát vagy legjobb befektetési lehetőségeiket. Legyen szó eladásról, vételről vagy bérlésről, célom, hogy az egész folyamat zökkenőmentes és eredményes legyen a számodra. Keress bizalommal, és dolgozzunk együtt az ingatlanügyeid sikeréért!
Molnár Ádám – Ingatlanközvetítő (Heves és Borsod vármegye)
Szilágyi Róbertné – Ingatlanos (Baranya vármegye)
Marcsi vagyok, Szilágyi Róbertné, ingatlanos Hosszúhetényből, Baranya szívéből, de ne tévesszen meg a kis falu nyugalma: ha ingatlanügyről van szó, nálam nincs megállás! Közel 40 éve dolgozom emberekkel, értékesítésben és szolgáltatásban, rengeteg területen kipróbáltam magam. Húsbolt, szépségszalon, banki pénzügy, biztosítás – és most már közel 9 éve az ingatlanszakma, ami igazán a szívem csücske. Nem túlzás azt mondani, hogy ebben a világban végre kiteljesedtem. Szeretem az embereket, szeretem, amit csinálok, és hiszek abban, hogy az őszinte odafigyelés, a pontos munkavégzés és az elhivatottság mindig meghozza a gyümölcsét.
Büszkeséggel tölt el, hogy az ország legnagyobb és legtöbb irodával rendelkező hálózatánál, az Otthon Centrum Ingatlanirodánál dolgozhatok, ahol az évek során sszámos alkalommal a hónap legjobb értékesítője és több éven keresztül a teljesítményem alapján a Milliomosok Klubjának tagjaként is az élvonalban voltam és jelenleg is vagyok. De számomra minden egyes siker egy ügyfél elégedett mosolyában rejlik – legyen szó egy 4 milliós zártkerti kis házról, vagy egy 300 milliós luxusvilláról. Nálam nincs „túl kicsi” vagy „túl nagy” ügylet – én mindenkit ugyanazzal az alázattal és elhivatottsággal szolgálok ki, összeghatártól függetlenül.
Hétfőtől vasárnapig, reggeltől estig dolgozom, mert tudom, hogy az ingatlanpiac nem vár. Pontosan tudom, milyen fontos az első benyomás, és azt is, hogy az ingatlanügyletek sokszor nemcsak pénzről, hanem sorsokról szólnak. Legyen szó végrehajtás alatt álló ingatlanról, gyámhivatali engedélyhez kötött eladásról vagy más bonyolult esetről – naprakész tudással és teljes figyelemmel segítek. Ha Baranyában szeretnél ingatlant venni vagy eladni, keress bátran! Itt vagyok otthon, és itt vagyok neked is.
Szilágyi Róbertné – Ingatlanos (Baranya vármegye)
Kovács Dániel – Ingatlan-értékbecslő és -közvetítő, pénzügyi közgazdász (Balaton déli part)
Pécsett születtem, ahol kommunikáció– és médiatudomány alapszakon diplomáztam. Tanulmányaim során Erasmus-ösztöndíj és szakmai gyakorlat során nemcsak angolul, hanem olaszul és spanyolul is fejlődtem. Később pénzügyi mesterszakon szereztem diplomát a közgazdaságtudományi karon. Ez a terület közelebb állt hozzám, és végül az ingatlanpiac felé vezérelt. Gyermekkoromtól jelen van az ingatlanvilág. Édesapám építőmérnök és igazságügyi ingatlanszakértő. Már a szükséges képzéseket követően részt vettem értékbecslések és szakvélemények elkészítésében. Ma már rendszeresen dolgozom saját magánügyfeleim megbízásából is ezen a területen.
2016 és 2021 között Budapesten éltem, ahol pénzügyi cégeknél dolgoztam, majd 2018-tól az Indotek Group tranzakciós menedzsereként dolgoztam, ahol kereskedelmi ingatlanértékelések és nagy volumenű adásvételek lebonyolítása mellett szereztem szakmai tapasztalatot. Első befektetési ingatlanomat 2,5 év keresés után Balatonfenyvesen találtam meg: teljeskörűen felújítottam, és ma már vízparti vendégházként működik saját stéggel. Tavasszal-ősszel horgászvendégeket, nyáron családokat fogadunk, a balatoni életforma tudatos döntés eredménye volt. A szálláshely üzemeltetésével együtt az értékbecslés és ingatlanközvetítés szerves egységet alkot a számomra.
Ezért költöztem Fonyódra, ahol telephellyel, helyben végzem a munkámat. Ingatlanközvetítőként egyéni vállalkozó vagyok, így hálózattól függetlenül dönthetem el, mely ügyfeleket vállalom. Portfóliómat tudatosan kismértékűre tervezem (évente max. 8–10 projekt), hogy minden egyes ügyfél maximális figyelmet kapjon. Értékbecsléseket országosan is vállalok, az ingatlanközvetítést pedig elsősorban a Balaton déli partjára fókuszálom, ám különleges ingatlan esetén távolabbra is elmegyek.
Alapelvem a megbízhatóság, a szakmai igényesség és a személyes kapcsolat. Hiszek abban, hogy hosszú távú ingatlanügylet csak akkor sikeres, ha mögötte megbízható, felkészült szakember áll. Ez lehet vásárlás, eladás vagy befektetés, mindig az ügyfél érdeke és igénye a legfontosabb számomra. Nemrég két inspiráló kollégámmal – Rebivel és Mikivel – közös együttműködésbe kezdtünk, akik digitális tartalomgyártásban és marketingben támogatják a munkámat. Ebből egy új vállalkozás épül most, amelyről hamarosan további részleteket osztok meg az olvasókkal.
Kovács Dániel – Ingatlan-értékbecslő és -közvetítő, pénzügyi közgazdász (Balaton déli part)
